【质量月专栏】杨玉莲：城市更新中的监理“新课题” --从“新建思维”到“更新思维”
2026-09-20
从新建到更新监理转型新课题
高级工程师 注册监理工程师
杨玉莲
2026年全国“质量月”以“增强质量技术基础能力，提升质量安全保障水平”为主题，这一主题在城市更新领域有着特殊的迫切性。当前，城市更新已从政策倡导进入大规模实施阶段，保障性住房建设、城中村改造、老旧小区整治等工程全面铺开。然而，作为工程咨询公司，在参与城市更新项目的质量管控中，一个突出的感受是：我们面对的对象、条件与标准，与传统新建工程有着根本性差异，而行业内的质量管控思维和方法，尚未完成与之匹配的转型。
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城市更新的质量命题，不同于新建工程
传统监理工作的底层逻辑建立在一个基本前提之上：从“零”开始的新建工程，有完整的勘察设计文件、清晰的施工界面、标准化的工艺流程。但城市更新项目的现实远非如此。
既有建筑改造面临的首要难题是“原始底数不清”。大量待改造建筑建于上世纪八九十年代甚至更早，原始图纸缺失、结构参数不明、隐蔽管线走向无从查证。这不是一个可以通过“加强交底”来解决的技术问题，而是结构性缺陷。当监理人员无法依据完整资料判断墙体能否拆除、荷载能否增加时，质量管控的前置条件便已动摇。
带户施工、边使用边改造是另一重挑战。老旧小区改造中，居民不搬离或部分搬离，施工区域与生活区域交织，材料堆放、噪声控制、安全防护都受到极大限制，常规的旁站监理和工序验收节奏常常被现实打乱。更棘手的是，改造后的“里子”质量——防水、隔音、管线——往往在居民入住后才暴露问题，而那时验收早已结束。
02
技术基础能力在城市更新语境下的重新定义
质量月主题强调“增强质量技术基础能力”，在城市更新场景中，这一要求需要被赋予更具体的内涵。如果说新建工程的技术能力更多体现在“按图施工的精度把控”，城市更新则要求监理具备“在不确定中建立确定性”的能力。
以渗漏治理为例。既有建筑的墙体含水率、基层平整度、原有防水层状况千差万别，简单套用新建项目的防水工艺往往适得其反。施工前应逐桩排查、逐点梳理，对每一处钢筋排布进行现场复核，为防水铺设预留操作空间——这种“先诊断、后施工”的模式，正是城市更新对技术基础能力提出的新要求。它不再是执行标准，而是在标准框架内进行“个案判断”。
再以检测手段为例。《建设工程质量检测管理办法》将检测范围扩展至“工程实体质量”，但在城市更新中，检测重点需要从“材料是否合格”前移到“既有结构是否安全”。回弹法检测混凝土强度、钢筋扫描仪定位、红外热成像查渗漏——这些技术在新建工程中是辅助手段，在更新项目中则往往是决策依据。监理人员是否具备解读这些数据的能力，直接关系到质量判断的可靠性。
03
监理角色在城市更新中的重新定位
城市更新项目的特殊性，要求监理角色从“标准的执行者”向“问题的解决者”延伸。
住房城乡建设部在关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知中，明确要求监理单位“针对工程的具体情况制定监理规划和实施细则”。这一表述的深意在于：城市更新没有“通用监理方案”。每个小区的建筑年代、结构形式、居民诉求、施工条件都不同，监理规划必须“一项目一策”。工程部在审核各项目监理规划时发现，那些简单套用新建工程模板的规划，在实际执行中往往形同虚设。
监理的另一个关键角色转变，体现在对“不可预见问题”的处置能力上。城市更新施工中，拆除阶段发现图纸未标注的承重构件、开挖阶段遭遇不明地下管线、改造过程中暴露原有结构缺陷——这些情况几乎是常态。监理人员需要在第一时间做出判断：是继续施工还是暂停整改，是调整方案还是补强加固。这种判断需要的不仅是规范知识，更是对既有建筑性能的实践理解。工程部在质量月专项排查中注意到，凡是前期勘察扎实、监理预判充分的项目，突发问题的处置就从容得多。
04
结语
城市更新不是“缩小版的新建工程”，监理工作也不应是“新建监理的简化版”。质量月的主题提醒我们：技术基础能力的提升，在城市更新场景中意味着一种能力重构——从依赖完整资料到擅长在信息不全中判断，从执行标准流程到具备个案诊断能力，从关注“建得好”到同时关注“改得对、用得久”。这种转型既是压力，也是专业价值重新被定义的机会。
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